中古住宅マンションを買う方法

中古不動産物件プランニングとは

　これはこれから僕自身が実践した不動産物件の購入方法であり、これを消費者の方に1つの方法として提案していきたいと思っています。

　不動産業者・建築（リフォーム業者）の仲介による無駄を省き、一般の消費者の方がなるべく安く物件を購入できるサービスです。

　新築（一戸建て・マンション）を買いたい、一から住居の設計を考えて家を建てたい、という方には該当しないものと思います。

従来の一般的な中古物件の購入方法

　不動産サイト（インターネット・スーモ・HOME'ｓなど）で選んで購入する方法。

メリットとしては手軽に物件を観覧でき、問い合わせをすれば不動産業者と打合せ、実際に内覧できる。

　インターネットを利用し安く購入出来たと錯覚することもあります。

デメリットとしては、中身（お金）の話になりますが不動産物件を販売している不動産会社の物件をこのサイトの業者（スーモ・HOME'ｓなど）が広告宣伝をし、売っていることになります。ということはそれだけのマージン＋不動産手数料と宅地建物取引業者の報酬額５％が表示されていないので上乗せされます。あと消費税８％もです。

　リフォームが必要であればその分のリフォーム代も出費としてみておかなければなりません。不動産会社からのリフォーム業者の紹介、不動産会社がリフォーム工事をする一括物件の売り買いとリフォーム工事を行えば、その分その工事の中でもマージンは発生し消費者の出費は増えるだでけす。

これは地元の不動産業者でも同様のことです。

大手の不動産業者であればあるほど会社を運営していく経費は余計にかかりますし、リフォームを依頼する建設業者も大きければ大きいほど経費は余計にかかっていくことは当然です。大手業者（不動産・建設ともに）だからといってアフターサービスがちゃんと出来ているというわけではありません。（新築・建売でもよくあります。）

よくある話ですが担当者が辞めてしまった、引渡し後何度も問い合わせをしているがクレーム対応をしてもらえない、責任逃れをして言いくるめる。

消費者は裁判を起こさない限り泣き寝入りすることになります。

不動産物件購入時に必ず支払わなければいけない税金

これももちろん購入時に必要となります。

・印紙税（国税）契約時に提出する書面に貼る印紙　1万5000円

・登録免許税（国税）土地や建物の登記簿に所有権や抵当権を登記するときに支払う税金です。

登録免許税の金額
 購入価格が3,000万円で土地の評価額が1,000万円、建物の評価額が800万円とすると、土地の分の登録免許税は税率1％で10万円。建物の分は同0.4％で3万2,000円となり、土地・建物合わせて13万2,000円です。
登記の手続きは不動産会社の手配する司法書士に依頼するのが一般的です。その際、手数料（報酬）として数万円～十数万円がかかります。大体10万円～15万円程度。

・不動産取得税（地方税）不動産を取得したあとに都道府県に支払う税金。

土地の固定資産税評価額1,000万円、建物の固定資産税評価額800万円と仮定します。

中古住宅の軽減を受けられる条件に適合しないため

建物の不動産取得税　800万円×3%＝24万円

土地の不動産取得税　1000万円×1/2×3%＝15万円

合計39万円となります。

不動産取得税の軽減制度もあります、その条件とは

・面積が50㎡以上～240㎡以下

・買主の居住用、またはセカンドハウス用としての取得

①マンション等耐火建築物は25年以内、木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたものであること

②昭和57年1月1日以降に建築されたものであること（固定資産課税台帳に記載された新築日で判断）

③①、②に該当しない住宅で、新耐震基準に適合していることについて証明がなされたものや、既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものであること

④新耐震基準に適合しない住宅で、入居前に新耐震基準に適合するための改修を実施する一定の中古住宅であること

税金だけで合計

印紙税　1万5000円

登録免許税　13万2000円＋司法書士報酬　10万円

不動産取得税　39万円

合計で63万7000円かかることになります。

マイホームの購入は人生で一番大きな買い物です。

やはり安く良いものを誰もが購入したいはずです！

そこでなるべく安く、消費者の方に合った物件を提供できるサービスが

今回の中古不動産物件プランニングという提案です。

内容は事項の「中古物件プランニングの内容」で説明・解説します。

中古物件プランニング　内容の説明

・物件の検索や条件について

　お客様の住みたい地域・場所・間取り・居住年数・用途（事務所・店舗などでもOK）をある程度指定していただき、それの条件にあった物件をこちらで記録。そして検索しデータを見ていただき決めていただきます。

　不動産業者などが買い付ける　任意売却の物件・裁判所の公示物件（負債で自己破産して国が売却している物件）からなので物件数は多くはありませんが、通常市場に出回っている物件よりも驚くほど安く出回っています。

　不動産業者はこの物件に値段を付けて売っているのでその値段が付いてない状態なので卸値のような感じです。

・物件購入手順について

　このような物件は入札形式での購入なので確実に買えるという保障はありませんが、大体この価格であれば落札できるという目安はわかります。公的な文書での提出なので御社も誤魔化すことなどはできません。評価額・入札額・落札額・すべて開示していきますので安心していただけると思います。あくまでも入札を代行するという形式で進めていきますのでお客様自信で物件を直接購入していただきます。その為の必要書類を揃え、入札価格の算出・入札代行・書類提出のサポートを御社で致します。

・物件購入

　お客様と話合いをして入札金額の値決めしていきます。そして期日までに入札をします。お客様が入札を観覧できない場合は代行して観覧し、手続きを代行いたします。

　裁判所などは現金支払い一括のみとなるので現金が必要となりますが、現金がない場合は銀行などで住宅ローンで借り入れすることができます。その為の銀行との話合いやサポートも致します。

・物件購入後の申告や書類の提出

　購入後に取得税等の税金の支払いや登記をしなければなりません。

かなり面倒な書類上の手続きやわからないことが沢山あるかと思います。

その代行やサポートを御社で行います。

・引渡し

　物件を購入後（落札）、不動産登記・税金を納めた時点でその物件はお客様の所有になります。リフォームがある場合は完了後に引渡しをします。

中古物件プランニングが値打ちになる理由

　１．購入時に不動産業者を通すことをなく購入していただくので、御社では不動産課税譲渡所得の５％は必要ありません。3000万円の物件を購入した場合は5%=150万円が削減できるのです。

　２．不動産業者が買い付けをする　任意売却物件・裁判所の公示物件（負債で自己破産して国が売却している物件）を購入するので不動産業者の卸値価格で購入できる。

不動産会社は卸値に約1割～3割の値段をつけて市場へ出します。その分購入金額は、お得になります。

　３．御社を通しての購入ではなく、お客様が国などから直接購入するので消費税が発生しません。なので消費税分８％削減できることになります。

　４．リフォーム工事を必要とする場合、御社は建設業（元請け）を同時に経営しております、他の大手メーカーよりも安くクオリティの高いものを提供でき、アフターやメンテナンスなども徹底しております。多くの建材メーカーとも取引があり設計の自由度も高いと思います。購入と同時に自由度の高い設計やプランニング・見積りも無料で相談いただけます。建設業（新築・リフォーム・店舗・事務所・工場）をメインとしています。